居住用不動産に適用される特例とは
居住用の建物やその敷地には、不動産取得税の額を抑えるための特例があります。
この特例は、一定の要件を満たすことが必要ですが、一般的な住宅であればほとんどの場合に適用されます。
特に大きな物件や古い物件でなければ、適用されることが期待されます。
具体的な特例
①新築の居住用建物の場合： 建物の固定資産税評価額から1,200万円を控除することができます。
もしもその建物が認定長期優良住宅に該当する場合には、控除額が1,300万円に増えます。
ただし、適用対象となる建物は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の範囲に限られます。
マンションでもこの特例の適用が可能ですが、床面積の計算においては、専有部分だけでなく共用部分も考慮し、その面積を按分して判断する必要があります。
②中古の居住用建物の場合： 建物の建築時期に応じて、最大1,200万円を控除することができます。
この特例も、適用対象の建物は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であり、耐震基準を満たす必要があります。
不動産取得税の計算方法と具体例
不動産取得税は、不動産を購入した場合に支払われる税金です。
具体的な計算方法として、5,000万円で新築一戸建てを購入した場合の税額を計算してみましょう。
まず、土地の不動産取得税額は、取得した土地の固定資産税評価額を1/2にして、税率（3%）を掛けることで計算されます。
例えば、固定資産税評価額が1,500万円の場合の税額は以下の通りです。
1,500万円 × 1/2 × 3% ＝ 225,000円 この土地の税額から、更に建物に対する特例の控除額を計算することになります。
住宅用の土地の場合、不動産取得税の控除額は以下のように計算されます
住宅用の土地を取得した場合、不動産取得税の控除額は以下の計算式で求められます。
まず、控除額①は45,000円です。
また、控除額②は土地の1平方メートル当たりの価格を120平方メートルで割り、その結果に1/2をかけ、更に100平方メートル(住宅の床面積の2倍)をかけ、さらに住宅の持分である1をかけ、最後に3%をかけて計算します。
その結果、控除額②は375,000円となります。
したがって、この場合、控除額①よりも控除額②が大きくなるため、土地の不動産取得税はゼロになります。
参考ページ：不動産 取得 税 マンション 中古住宅 計算方法と軽減規則について解説
住宅用地の場合、不動産取得税の控除額の計算方法
住宅用地を取得した場合、不動産取得税の控除額は以下の計算方法で求められます。
まず、控除額①は固定で45,000円です。
控除額②は、取得した土地の価格を土地の面積で割り、その結果に1/2をかけ、さらに住宅の床面積の2倍をかけ、住宅の持分である1をかけ、最後に3%をかけて計算されます。
以上の計算により得られる控除額②が、控除額①よりも大きい場合、土地の不動産取得税はゼロとなります。
